Pocas reclamaciones bancarias han movido tanto dinero ni tantos tribunales como la de los gastos de hipoteca: notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos que muchos bancos trasladaron al cliente durante años mediante una cláusula impuesta en la escritura. Hoy, a finales de 2026, el panorama es bastante más claro que hace unos años, pero sigue habiendo dos preguntas que confunden a casi todo el mundo: qué gastos se recuperan de verdad y si todavía se puede reclamar o ya ha prescrito. Esta guía las responde con lo que dicen las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y con las cautelas necesarias, porque el resultado depende de lo que diga tu escritura.
La situación en cuatro ideas
- La cláusula que imponía todos los gastos al cliente es abusiva y se declara nula. Es el punto de partida de la reclamación.
- Esa nulidad no te devuelve todo: el Tribunal Supremo reparte los gastos entre banco y cliente según el concepto.
- El plazo de cinco años no cuenta desde que firmaste ni desde que pagaste, sino, según la jurisprudencia actual, desde una fecha más favorable para el consumidor.
- El resultado depende de tu caso: cuándo firmaste, qué dice tu contrato y qué pagaste.
Quién puede reclamar y cuándo
La reclamación se basa en la cláusula de gastos del préstamo hipotecario. Tienes que cumplir tres condiciones:
| Condición | Qué significa |
|---|---|
| Eres consumidor | Contrataste el préstamo como persona física fuera de tu actividad profesional |
| Tu escritura contiene una cláusula de gastos que los atribuye al prestatario | Normalmente, una cláusula del tipo «gastos a cargo del prestatario» |
| Pagaste esos gastos | Con facturas o justificantes, o al menos con la escritura y los datos para pedirlos |
Y el momento de la firma importa:
- Hipotecas anteriores a 2019: son las que se reclaman con las reglas jurisprudenciales que explicamos aquí.
- Hipotecas formalizadas desde el 16 de junio de 2019: se rigen por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que reparte los gastos de otra forma. En general, es el banco quien asume la mayor parte, y el cliente, la tasación. Si en una hipoteca reciente te cobraron gastos que no te correspondían, el planteamiento es distinto y conviene revisarlo con un profesional.
Además, según las fuentes consultadas, puedes reclamar aunque la hipoteca ya esté cancelada o la vivienda vendida, siempre que no haya prescrito la acción, como veremos.
Qué gastos se recuperan
Según la doctrina del Tribunal Supremo, resumida por las fuentes jurídicas consultadas, el reparto habitual en hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 es:
| Gasto | Quién lo asume según la jurisprudencia | Qué puedes reclamar |
|---|---|---|
| Notaría (escritura del préstamo) | Se reparte al 50% entre banco y cliente | El 50% de la factura |
| Registro de la Propiedad | El banco, porque la inscripción le beneficia a él | El 100% |
| Gestoría | El banco | El 100% |
| Tasación | El banco, por interesarle principalmente a él (sentencia del Supremo de 2021) | El 100% |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | En las hipotecas antiguas, corresponde generalmente al cliente | Normalmente, no |
Reparto orientativo según jurisprudencia citada por fuentes secundarias. Depende de la redacción de tu escritura y de la fecha de firma.
A esas cantidades se suman los intereses legales desde la fecha de cada pago, algo que puede aumentar de forma notable el total. Las fuentes consultadas dan cifras orientativas de lo que suele costar cada concepto (registro, entre 300 y 800 euros; gestoría, entre 200 y 500; la mitad de la notaría, entre 150 y 400), pero tu importe real es el de tus facturas, no una media.
Un detalle importante: el AJD merece un apartado propio porque no es una reclamación de este tipo. Para las hipotecas formalizadas tras una reforma de finales de 2018, la ley pasó el pago de este impuesto a los bancos, pero eso no convierte en reclamable el que pagaste en una hipoteca anterior.
Ya no estás obligado a creer que «prescribió»: qué ha dicho la justicia
Es la parte que más ha cambiado. Hay que distinguir dos cosas:
- La nulidad de la cláusula es imprescriptible: puede pedirse en cualquier momento.
- La restitución de lo pagado está sujeta al plazo general de cinco años del Código Civil (art. 1964.2, tras la reforma de 2015, que lo redujo desde quince).
La controversia estaba en desde cuándo se cuentan esos cinco años. Esto es lo que han dicho los tribunales:
- El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sentencia de 25 de abril de 2024 (asunto C-484/21), concluyó que el derecho europeo no se opone a que el plazo de prescripción de la acción de restitución comience el día en que adquiere firmeza la sentencia que declara abusiva la cláusula, que es el momento en que el consumidor puede conocer su derecho, y que no puede empezar antes de que el consumidor tenga conocimiento efectivo de la abusividad.
- El Tribunal Supremo, en su sentencia 857/2024, de 14 de junio de 2024 (Sala de lo Civil), adoptó ese criterio: salvo que la entidad pruebe que el consumidor conocía antes que la cláusula era abusiva, el día inicial del plazo de cinco años es el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula.
- El TJUE volvió a pronunciarse en marzo de 2025, aclarando, según la OCU, que el plazo de cinco años es compatible con el derecho europeo, pero que no puede empezar a correr antes de que el consumidor conozca el carácter abusivo de la cláusula.
- Varios despachos citan nuevas sentencias del Supremo de enero de 2026 en la misma línea, que conviene verificar en su texto original antes de apoyarse en ellas.
Qué significa en la práctica: el banco no puede limitarse a alegar que «ya pasaron cinco años desde que pagaste». Si quiere defender la prescripción, tiene que demostrar que tú sabías que la cláusula era abusiva en una fecha anterior. Por eso, para la mayoría de afectados, la acción sigue abierta. No es una garantía: depende de tu caso y de que un juez lo aprecie.
Repasa la distinción general entre nulidad y restitución en plazos para reclamar una comisión bancaria.
Qué documentos necesitas
- La escritura de préstamo hipotecario, para localizar la cláusula de gastos.
- Las facturas de notaría, registro y gestoría, y el recibo de la tasación. Si no las tienes, pueden solicitarse a la notaría, el registro o la gestoría, o pedirse al banco.
- El justificante del pago del AJD, para distinguirlo del resto.
- El extracto bancario o el justificante de cada pago, para acreditarlo y calcular los intereses.
- Tu documento de identidad.
Si has perdido facturas, no dejes de reclamar: es frecuente que se puedan recuperar o reconstruir.
Cómo reclamar paso a paso
1. Revisa tu escritura
Busca la cláusula que atribuye los gastos al prestatario. Si no existe ninguna cláusula de ese tipo, o la hipoteca es posterior a 2019, el análisis cambia.
2. Calcula lo que puedes reclamar
Suma el 50% de la notaría, el 100% de registro, gestoría y tasación, y añade los intereses legales desde cada pago. Excluye el AJD.
3. Reclama al banco por la vía extrajudicial
Dirige un escrito al servicio de atención al cliente de la entidad, con tu cálculo y la documentación. Muchos bancos tienen procedimientos propios para estos casos y a veces ofrecen un acuerdo. Si lo hacen, revisa con cuidado qué importe te ofrecen frente al que te correspondería, y no renuncies a más sin asesoramiento.
4. Acude al Banco de España solo con expectativas realistas
El Banco de España examina cuestiones de transparencia y buenas prácticas, pero no puede resolver lo que solo decide un tribunal, como declarar nula una cláusula abusiva. Por eso, para esta reclamación, su papel es limitado.
5. Vía judicial
Si no hay acuerdo, la vía es presentar una demanda pidiendo que se declare la nulidad de la cláusula y se condene al banco a devolver las cantidades con sus intereses. Necesitarás asesoramiento jurídico y conviene que hables de los costes.
Repasa las dos primeras fases en cómo reclamar comisiones bancarias indebidas paso a paso y cómo reclamar al Banco de España.
Costes, honorarios y qué esperar
- La vía extrajudicial es gratuita: puedes hacerla tú mismo.
- La demanda judicial exige un abogado y procurador, con los costes que ello conlleva, que deben pactarse por escrito antes de empezar.
- Muchos despachos trabajan «a éxito», cobrando un porcentaje de lo recuperado. Antes de contratar, pide por escrito el porcentaje, si incluye IVA, si hay minuta mínima y qué ocurre si pierdes el caso.
- Las costas judiciales (los gastos del procedimiento que paga quien pierde) han variado con la jurisprudencia. Consulta con tu abogado cómo se aplican a tu caso.
- El tiempo: un procedimiento judicial puede tardar meses o más de un año según el juzgado.
- El dinero que se recupera en un caso típico suele ser de varios cientos a unos pocos miles de euros más intereses, según el coste de cada concepto en tu caso. Desconfía de quien te prometa una cantidad cerrada sin ver tu escritura.
Qué no se reclama aquí
La reclamación de gastos es solo una de las que se plantean en torno a una hipoteca. Otras tienen su propio fundamento y conviene no mezclarlas:
- La comisión de apertura, cuya nulidad depende de requisitos de transparencia y de cálculo, como explicamos en el artículo sobre comisiones abusivas.
- La cláusula suelo y el IRPH, que son cuestiones de intereses.
- El AJD de las hipotecas antiguas, que normalmente no se devuelve.
- Gastos específicos de una hipoteca reciente, que siguen la Ley 5/2019.
Repasa los criterios de la comisión de apertura en comisiones bancarias abusivas: cuándo son nulas.
Los errores más habituales
- Creer que «ya prescribió» sin consultar: la jurisprudencia actual favorece al consumidor en el cómputo del plazo.
- Reclamar el AJD en una hipoteca antigua, que normalmente no es recuperable.
- No calcular los intereses legales, que son parte de lo que corresponde.
- Reclamar el 100% de la notaría cuando la doctrina reparte el gasto al 50%.
- Aceptar un acuerdo del banco sin comparar con lo que te correspondería.
- Contratar a un despacho sin leer sus honorarios o sin saber qué cobra si el caso no prospera.
- Pensar que el Banco de España puede anular una cláusula.
- No guardar la escritura y las facturas.
- Esperar sin motivo: aunque el plazo suele estar abierto, cada caso tiene su particularidad.
Preguntas frecuentes
¿Todavía puedo reclamar los gastos de mi hipoteca en 2026? En la mayoría de casos, sí. El Tribunal de Justicia de la UE y el Tribunal Supremo han establecido que el plazo de cinco años no puede empezar antes de que el consumidor conozca la abusividad de la cláusula, y el Supremo lo fija, salvo prueba en contrario del banco, en la firmeza de la sentencia que declara la nulidad.
¿Qué gastos me devuelven? En hipotecas anteriores a 2019, según la jurisprudencia: el 50% de la notaría y el 100% de registro, gestoría y tasación, más los intereses legales. El impuesto de AJD normalmente no.
¿Puedo reclamar si mi hipoteca está cancelada? Según varias fuentes jurídicas, sí, mientras no haya prescrito la acción. Consulta tu caso.
¿Qué hago si no tengo las facturas? Pídelas a la notaría, al registro, a la gestoría o al banco, o reconstruye los pagos con extractos y la escritura.
¿Puedo reclamar al Banco de España? Puedes plantear la queja por transparencia, pero no puede declarar nula una cláusula ni condenar al banco a devolver dinero. Eso lo hace un tribunal.
¿Cuánto cuesta reclamar? La vía extrajudicial, nada. La judicial exige abogado y procurador; muchos despachos cobran un porcentaje del éxito, que debes pactar por escrito antes de empezar.
En resumen
- La cláusula que atribuía todos los gastos al cliente es abusiva, y su nulidad es imprescriptible.
- En hipotecas anteriores a 2019, se recupera normalmente el 50% de la notaría y el 100% de registro, gestoría y tasación, más intereses; el AJD, en general, no.
- El plazo de cinco años de la restitución no cuenta desde la firma ni desde el pago: según el Tribunal Supremo (sentencia 857/2024) y el TJUE, empieza con la firmeza de la sentencia que declara la nulidad, salvo que el banco pruebe que sabías antes que la cláusula era abusiva.
- La reclamación puede hacerse por la vía extrajudicial y, si no hay acuerdo, ante el juzgado; el Banco de España no puede anular la cláusula.
- Revisa los honorarios de los despachos y compara cualquier oferta del banco con lo que te correspondería.
- Las hipotecas posteriores al 16 de junio de 2019 se rigen por la Ley 5/2019, con otro reparto de gastos.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La jurisprudencia sobre gastos hipotecarios ha evolucionado y su aplicación depende de cada escritura y de cada caso; las cantidades y porcentajes son orientativos. Antes de reclamar o de aceptar una oferta del banco, consulta con un abogado.
Fuentes consultadas: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencia 857/2024, de 14 de junio de 2024 (recurso 1799/2020), a través de @RegFinanciera; Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sentencia de 25 de abril de 2024 (asunto C-484/21); OCU (el TJUE se pronuncia sobre el plazo para reclamar gastos hipotecarios, sentencia de 13 de marzo de 2025); Código Civil, artículo 1964.2 y Ley 42/2015; Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; resúmenes de jurisprudencia de despachos de abogados (Arriaga Asociados, Carrillo Asesores, Bufete Trujillo, Orozco y Asociados, LLR Abogados, ARA Abogados); artículos de esta web.
Gastos de hipoteca: cómo seguir con tu reclamación
Si el banco rechaza devolverte los gastos de hipoteca, tu siguiente paso puede ser el Banco de España. Te contamos cómo en Cómo reclamar al Banco de España: guía completa 2026. Encontrarás información oficial sobre préstamos hipotecarios en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
Comprueba los datos en las fuentes oficiales
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- Cómo reclamar al Banco de España: primero al servicio de atención al cliente del banco y, si no responde o no te da la razón, al Banco de España.
